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舒文彪律师 1997年毕业于中南财经政法大学,从事法务工作多年,具有较强的理论基础,积累了丰富的事务经验。现任职广东金色律师事务所专职律师,中国法学会会员,广州市律师协会考核委员会委员,广州市律师协会家族委员会委员,广东新... 详细>>

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法律文书

法定解除购房合同的条件和注销合同备案异同

2008年6月26日,武汉市房产管理部门发布《关于商品房合同备案注销、更名审核工作的操作细则》(以下简称《细则》),《细则》规定了九种特殊的情况可以办理商品房合同备案注销、更名的手续,该规定出台的目的的规范房地产市场,防止采取合同更名等方式恶意炒房的行为,进一步明确商品房合同备案注销更名的收件要件,具体为:

1、交付公告或公布之日起90日内,购房者所购房屋因质量存在问题(出现严重漏水、房屋安全隐患等),要求退房需注销合同备案的,除按审核流程提供相关资料外,需提交市、区建筑工程质量监督站或房屋安全鉴定部门的认定书或鉴定书,方可办理。

2、屋交付公告或公布之日起90日内,开发商与购房者之间因其中一方违约而发生纠纷,经法院、仲裁机构判决或裁定后退房需注销合同备案的,除按审核流程提供相关资料外,需提交已生效的判决书、协助执行通知书和裁决书等相关司法文书,方可办理。

3.、公安、检查部门要求协助办理相关案件,需注销合同备案的,应出具纪检、公安、检查部门的正式函件,方可办理。

4、交付公告或公布之日起90日内,购房者在所购项目中另换购商品房,需注销原所购房屋合同备案的,应先提出申请,经房产管理部门同意,将新换购的商品房合同备案后,方可办理注销原所购的房屋合同备案手续。

5、贷款办不妥能退房。购房者在商品房买卖合同签定之日起30日内,因贷款购房手续未获相关金融机构批准,需注销合同备案的,除按审核流程提供相关资料外,需提交金融机构支行、市级分行(总行)的两级审核未经批准的证明材料及开发商收取购房人违约金的发票,方可办理。但如果退房人拥有两套(含所购商品房)及以上房产需注销合同备案的,必须按二手房交易转移登记规定的,先行缴纳相关税费(契税、营业税、个人所得税、印花税),提交缴税票据后,方可办理退房手续。

6、交付公告或公布之日起90日内,因出国留学或定居原因导致退房需注销合同备案的,除按审核流程提供相关资料外,需提交国外入学通知书或定居许可证明、护照、户口和身份证、公安出入境管理部门和大使馆签证等相关资料,方可办理。

7、交付公告或公布之日起90日内,购房者因工作调出本地原因导致退房需注销合同的,除按审核流程提供相关资料外,需提交公安部门全家户籍转出、双方单位转出和接受人事关系,工资关系等相关资料,方可办理。

8、患重病允许“毁约”。房者在签定商品房买卖合同后,发现自身或其直系亲属患重大疾病急需医疗资金导致退房需注销合同备案的,除按审核流程提供相关资料外,需提交市级以上医院的重症诊断证明、病例及治疗费用明细单,并经调查核实后,方可办理。

9、适用房的合同备案注销、更名,因申请人特殊情况和项目建设原因,除审核流程提供相关资料外,另需市住房保障管理中心出具相关意见后方可办理。

该《细则》一经出台,媒体相关报道均以“九种情形可以退房”为名做了大量相关报道,正好目前房地产市场房价下跌,很多购房人以符合上述规定中的九种情形为由向开发商要求退房,遭开发商拒绝后还有许多到法院起诉,其实这陷入了一个理解的误区,上述《细则》主要是针对房地产内部管理的,其名称显示很清楚是关于合同备案注销更名审核工作的操作细则,而合同备案注销更名审核是一种行政行为,是为了规范房产局行政管理的需要,并不代表符合上述条件购房人可以单方面提出解除合同,也就是说,是在购房人和开发商双方都同意解除合同的情况下,房产局通过审核认为符合上述九种情形,就可以办理合同备案的注销或更名工作,否则即使买卖双方都同意退房,房产局也不办理合同备案的注销或更名。

以下简单分析一下两者的区别

退房(单方解除合同):法律概念,一种单方撕毁合同的权利。

注销合同备案:非法律概念,是从行政管理角度,非平等民事主体,不涉及是否有权单方解除合同,只是涉及能否办理注销或更名合同备案。

一、哪些情况购房者可以单方解除合同?

只有具备法定或合同约定退房的情形,业主才可以依法或依合同约定解除或撤销合同。

法定退房

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》以下简称《解释》

1、合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

2、合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;

《解释》第8条:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

①商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

②商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

3、因房屋主体结构质量不合格

《解释》第12条:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

4、因房屋质量问题严重影响正常居住使用,

《解释》第13条:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

5、因开发商延迟交付房产,(一般为延期交付60日)

《解释》第15条:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。”

6、迟延办证(超过一年未办初始登记)

《解释》第19条:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

7、非因双方责任导致贷款不能。

《解释》第23条:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”8、解除定金合同,条款未能达成一致[page]

《解释》第4条:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”

约定退房

如果业主在购房合同中约定了业主可解除合同的相关情形,当出现合同约定解除合同的情形时,业主可以行使解除权解除合同,否则业主须承担违约责任。非因法定和合同约定的情形业主不可单方面解除合同,否则业主应当承担违约责任,合同应继续履行并承担由此给开发商带来的损失。

二、关于业主要求退房或差价补偿的法律分析

针对业主要求补差价的要求,如果合同有补差价的相关约定,开发商须按合同约定向业主履行补差价义务。除合同约定外,业主有证据证明下列情形之一者,也可要求开发商补偿差价。否则,开发商就没有为业主补差价的义务。具体情形如下:

1、开发商在售楼广告中做了楼盘保值承诺;

开发商的售楼广告中承诺涉案楼盘具有保值或升值空间,并因此诱使业主购买,若日后开发商主动降价,则负有赔偿义务。

2、签约时开发商承诺开发商不会降价;

如业主有足够的证据证明是在听信开发商不降价承诺的前提下购房,可要求退房或补偿差价。

3、开发商与业主有书面的保值及不降价的约定。

三、关于业主要求“退房”及“补差价”的解决方法及法律分析:

房屋买卖是一种市场行为,业主和开发商都应风险自担。业主购买房子以后房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时从开发商转移至业主承担。而且,合同一经签订便具有法律效力,双方均应全面履行合同。否则,须承担违约责任及赔偿由于违约给对方造成的损失。从合同的性质和效力看,房屋买卖属于民事合同,引发的纠纷也属于民事纠纷,只能通过合法地民事纠纷途径来解决,即可通过和解、仲裁、诉讼的方式解决争议。

有些开发商提出“全额差价补偿”及提供其他增值服务的行为,只是企业基于其自身经营的实际情况及发展需要而采取的单方面措施和商业行为,不代表开发商具有法律或合同上的补差价义务。购房者不能借此主张和要求开发商差价补偿。

四、因为房价下跌成功退房案例分析:

上海市“水岸蓝桥”项目2005年2月份销售的均价达到了13000元/平方米左右,但到12月销售价格则降至8000元/平方米左右。因此部分业主要求与开发商解除购房合同并返还购房款,在与开发商沟通未果后,共有89位业主分两批向上海市宝山区人民法院起诉。最终上海市宝山区人民法院判决:开发商将扣除总房价款3%赔偿金后的购房款返还给购房者。

本案业主能够通过法律的途径成功退房,主要依据他们和开发商签订的购房合同的补充条款第三条规定:“即若乙方(购房者)因自身原因提出解除合同,乙方应承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的3%,并承担由此产生的一切相关费用。”法院据此作出判决。

其实武汉市购房标准文本第19条第二款也属于类似条款:“买受人单方解除合同的,应当书面通知出卖人,买受人应当在出卖人收到书面通知起日内,按照原来房价的%向出卖人支付违约金,出卖人将买受人已支付的房价款全额退还买受人。如遇房价下降,买受人还需向出卖人支付原房价款与按照新价格计算的房价款的差额。”

根据这一条约定,上海的上述案例在武汉是不可能照搬的,因为根据该条不仅要向开发商支付违约金(一般填10%),还要赔偿房屋下跌的差价损失,所以买房人是不可能根据这条起诉退房的。



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