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舒文彪律师 1997年毕业于中南财经政法大学,从事法务工作多年,具有较强的理论基础,积累了丰富的事务经验。现任职广东金色律师事务所专职律师,中国法学会会员,广州市律师协会考核委员会委员,广州市律师协会家族委员会委员,广东新... 详细>>

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成功案例

房屋租赁协议对二手房东有效吗?

导读:现在的房屋买卖行为很是频繁,可能今天是这个房东,明天就换成了另外一个房东,那么作为一名租客,与前一房东签订的房屋租赁协议对现在的二手房东仍然有效吗?

【案例简述】

张先生于2003年租了刘某的三间房,租期5年。后刘某未通知张先生,便将房屋转让给了李某,并且已经房产过户手续。现在,房屋租赁协议上的租期未满,但是新房东李某要求张先生腾房。问题是:房屋租赁协议的租期未满,李某是否有权要求张先生腾房呢?之前签订的协议对现在的新房东是否有效呢?

【律师点评】

法理学上有个词叫做“买卖不破租赁”。

《合同法》规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”现李某为新的房屋主人,但租赁合同仍有效且租期未届满,李某无权让张先生腾房。

【知识拓展】

什么是买卖不破租赁?

买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

上述案件中的张先生是否有“优先购买权”呢?

“优先购买权”是指出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先购买的权利。《合同法》第230条规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。



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